《关于洛阳市区城镇土地级别与基准地价更新调整成果》
解读材料
一、背景情况
基准地价管理是地价管理工作的核心，是政府规范和稳定土地市场，保护土地所有者和使用者合法权益的有效手段，也是深化土地使用制度改革的迫切需要。
《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）规定：“市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理。”原国土资源部办公厅《关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）要求，基准地价每3年应全面更新一次，超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法。
全省现行基准地价大多在2014年公布实施。为进一步加强土地管理，促进土地资源合理配置，原河南省国土资源厅于2017年5月下发《河南省国土资源厅办公室关于开展城镇土地级别与基准地价更新调整工作的通知》（豫国土资办发〔2017〕42号），决定在全省范围内开展新一轮城镇土地级别与基准地价更新调整工作。
在此背景下，市自然资源和规划局会同有关部门充分调研、反复修改，历时一年半，对洛阳市区城镇土地级别与基准地价进行了更新调整。
二、编制过程
整个编制过程包括前期准备、工作范围确定、基础资料收集、外业调查、内业整理、成果编制、成果论证、成果预检、成果听证、成果验收等10个阶段。
本次更新范围总面积为433.08km2（含水域面积20.25km2），共搜集了34类定级资料，4950个估价样点。
成果编制过程中，先后5次组织相关单位对更新调整范围、初步成果进行论证；2018年10月13日，省自然资源厅对成果进行了预检；2019年1月18日，组织城市区政府、市直相关委局、房地产开发公司、民评代表等43家单位及个人对更新成果进行了公开听证，并积极采纳了各方意见建议；2019年2月26日，更新调整成果顺利通过省自然资源厅验收。成果编制完成后，再次征求了市住建局、国资委、发改委、财政局、司法局等单位的意见。2019年6月14日，经市政府第23次常务会议审议通过。
三、主要内容
本次更新共对商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务、交通运输、特殊、水利设施7个用地类型进行了级别与基准地价更新调整。其中，商服、住宅用地划分了6个级别，其他5个地类均划分了4个级别。基准地价评估基准日为2018年1月1日，设定开发程度为七通一平，设定土地使用年期为法定最高出让年期，设定容积率为商服、住宅用地2.5，公共管理与公共服务用地1.5，工矿仓储、交通运输、特殊用地1.0，水利设施用地0.5。
与现行基准地价相比，各用途级别基准地价均有提高，调整后商服用地一级地基准地价为560万元/亩，住宅用地一级地基准地价为495万元/亩，工矿仓储用地一级地地价为59万元/亩。
与现行土地级别相比，商服用地在洛龙区政和路丹尼斯周边增划一级地，在洛宜路、学子街周边增划二级地，在瀍河区东花坛周边增划三级地；住宅用地在洛龙区关林路以南、伊洛路以北增划一级地，在长夏门街以东开元大道两侧增划二级地，在王城大道以东、定鼎路以西的道北区域增划三级地，在涧西区大学科技园周边增划四级地；工业用地整体调整范围较小，仅在洛龙高新区孙辛路以西、园西大道以东区域增划三级地。
四、成果主要特点
本次洛阳市区土地级别调整与基准地价更新严格按照《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》和《河南省城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案》的要求，结合洛阳市区实际，制定了全面、细致的工作方案和技术方案，全程、全方位采用了地理信息技术，取得了较为理想的成果。取得成果具有以下特点：
一是基础资料现势性强。本次洛阳市区土地级别调整与基准地价更新搜集的基础资料均为可获取的最新资料，接近估价基准日，如统计资料采用《洛阳市情2018》，土地市场交易资料为2013年以后发生的真实交易案例。这些资料能够较为准确地反映城市现状、体现最新的城市建设成果，对应现时条件下的土地经济价值，为成果的科学性、现势性打下了坚实的基础。
二是技术手段先进。本次洛阳市区土地级别调整与基准地价更新工作中，全程、全方位采用了地理信息技术，在工作底图制作、影响因素信息采集、数据整理分析、面积量算、交易样点验证、图件制作等各个技术环节均以地理信息技术为支撑，既提高了成果质量，又加快了工作进度，减少了重复劳动，为成果的科学性、准确性提供了强有力的支撑。
三是成果表达完备。本次洛阳市区土地级别调整与基准地价更新成果全面、客观地反映了洛阳城区土地经济价值。成果表达形式既有文本和图件，又有电子数据，图文并茂，查询方便。
四是成果应用广泛。本次洛阳市区土地级别调整与基准地价更新成果将应用于招拍挂底价确定、土地税费征收、征地拆迁补偿等方面，其应用有利于保持洛阳城区土地市场的健康、有序发展，强化土地宏观调控，为洛阳经济社会持续、健康发展奠定坚实的基础。
五、解读机构
市自然资源和规划局，解读人：宋岚，联系方式：63305991。